Apakah Saham Properti Masih Layak Dikoleksi di 2018?

Edward, 30 tahun, terlihat serius menatap pada layar ponsel pintarnya. Sesekali pria yang bekerja di salah satu perusahaan swasta di Jakarta Selatan ini mengangguk, sambil menyeruput secangkir kopi yang berada di dekatnya.

“Beli saham emiten batu bara dan konstruksi kayanya masih oke nih. Soalnya, hasil riset dari banyak lembaga bilang kalau komoditas masih panas sampai dengan dua tahun ke depan,” kata Edward kepada Tirto.

Pria yang tinggal di Tangerang Selatan ini menilai peluang saham emiten lain seperti konstruksi berpotensi bergerak positif. Apalagi, sepanjang tahun lalu pergerakan saham dari emiten konstruksi lebih banyak tiarap, terutama saham-saham BUMN karya.

Bagaimana dengan emiten properti? Edward langsung mengernyit. Ia beranggapan emiten properti secara umum masih belum layak koleksi oleh investor saham sepertinya.

“Kalau properti masih belum ada tanda-tanda reversal, meski memang sudah berada di posisi bottom. Kelihatannya saham properti di tahun depan (2018) masih akan bergerak stagnan-stagnan aja,” katanya.

Edward memang tak salah menilai. Dalam tiga tahun terakhir ini, pergerakan Property & Real Estate Index memang cenderung bergerak stagnan. Hingga medio Desember 2017 lalu pergerakan saham properti dan real estate malah terkoreksi 7 persen, dari level 523,96 menjadi 486,89 pada 17 Desember 2017.

Dari sisi makro, sentimen positif terhadap industri properti memang cukup beragam, mulai dari kemudahan perizinan, pemotongan PPh final, bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang terus turun, relaksasi uang muka rumah dan lain sebagainya.

Sayang, sentimen-sentimen positif tersebut tidak serta merta mendorong permintaan properti, termasuk mengerek pergerakan saham properti. Namun demikian, permintaan properti tahun lali dinilai masih lebih baik ketimbang tahun sebelumnya. 

Membaiknya permintaan terlihat dari penyaluran kredit perbankan untuk rumah tinggal dan apartemen. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menyebutkan kredit yang disalurkan untuk rumah tinggal mencapai Rp378 triliun per September 2017, naik 7 persen dari Januari 2017.

Pada saat yang sama, penyaluran kredit untuk flat atau apartemen tercatat Rp14 triliun, naik 11 persen. Adapun, nilai kredit yang disalurkan untuk ruko atau rukan mencapai Rp27 triliun, naik tipis 0,23 persen.

Bagaimana pergerakan saham properti di 2018?

Berbagai kalangan menilai permintaan properti pada 2018 akan lebih baik ketimbang tahun lalu. Pasalnya, berbagai sentimen positif yang terjadi pada 2017, baru akan terasa dampaknya pada tahun depan.

Selain itu, pertumbuhan ekonomi nasional pada 2018 diproyeksikan menguat, sehingga bakal berdampak terhadap permintaan properti. Apalagi kalau penyelenggaraan Pilkada serentak berjalan mulus, bukan tidak mungkin akan mendongkrak permintaan properti.

“Saya yakin permintaan properti di 2018 akan lebih baik. Sepanjang tahun ini, kami bersama pemerintah sudah melakukan berbagai upaya untuk memberikan confidence kepada pasar,” kata Totok Lucida, Sekjen Real Estate Indonesia (REI) kepada Tirto.



Sayangnya, sentimen-sentimen positif tersebut tampaknya belum cukup kuat untuk mengerek kinerja saham properti. Pada 2018, pergerakan saham emiten properti bakal masih cenderung bergerak stagnan. Namun, beberapa emiten properti berpotensi menghasilkan keuntungan yang lumayan pada tahun ini.

Salah satu emiten itu di antaranya adalah PT Ciputra Development Tbk. (CTRA). Emiten konglomerasi ini masih punya luas land bank perseroan yang tergolong sangat besar, yakni sekitar 1.800 hektare.

Selain itu, Ciputra juga berencana mengembangkan tanah seluas 5.000 hektare melalui kerja sama operasi dengan pihak ketiga atau pemilik tanah. Dengan kerja sama itu, Ciputra tidak membutuhkan belanja modal yang besar dalam membeli lahan.

“Dengan land bank dan strategi Ciputra tersebut, kami merekomendasikan beli untuk saham Ciputra Development dengan target Rp1.800 per lembar,” ujar Renaldy Effendy, analis PT Bahana Sekuritas kepada Tirto.

Harga saham CTRA per 11 Desember 2017 tercatat sebesar Rp1.175 per saham. Angka tersebut turun 10 persen dari harga saham per 1 Januari 2017 sebesar Rp1.305 per saham.

Menurunnya harga saham juga sejalan dengan kinerja pendapatan Ciputra pada kuartal III-2017 yang turun 2 persen menjadi Rp4,34 triliun dari periode yang sama tahun lalu. Laba bersih pun pada akhirnya terkoreksi 6 persen menjadi Rp625 miliar.

Sekretaris Perusahaan Ciputra Development Tulus Santoso mengungkapkan perseroan memiliki sejumlah proyek yang akan diluncurkan pada 2018. Ia menargetkan prapenjualan pada tahun ini bisa menembus Rp8 triliun.

“Tapi ini perkiraan kasar, sehingga kalau ditanya detailnya, agak sulit untuk menjawabnya. Prinsipnya semua proyek pasti jualan, tapi rincian angkanya berapa itu belum ada,” kata Tulus kepada Tirto.

Salah satu proyek Ciputra yang akan diluncurkan pada 2018 adalah CitraLand City dengan pembangunan 17 apartemen untuk kelas menengah bawah. Ciputra menggandeng Gamaland Group untuk proyek yang berlokasi di Pulogadung, Jakarta Timur itu.

Selain apartemen, Ciputra juga mengembangkan CBD Cibubur. Untuk mewujudkan proyek itu, Ciputra menggandeng Subentra Land. Di dalam CBD Cibubur nantinya akan terdapat perkantoran, apartemen, hotel, pusat rekreasi, dan lain sebagainya.

Di 2018, Bahana memproyeksikan pendapatan Ciputra mencapai Rp8,55 triliun, naik 14 persen dari target pendapatan Ciputra 2017 sebesar Rp7,49 triliun. Adapun, laba bersih akan menembus Rp1,4 triliun naik 32 persen.

Selain Ciputra, emiten properti lainnya yang direkomendasikan adalah PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE). Sama seperti Ciputra, saham BSDE cukup menarik karena land bank yang dimiliki perseroan sangat besar, hingga 5.000 hektare.

“Selain karena land bank, kalau kita lihat valuasi harga saham BSDE sebetulnya juga masih murah, yakni sekitar 10 kali. Cukup layak untuk dikoleksi,” ujar Alfred Nainggolan, Kepala Riset PT Koneksi Kapital kepada Tirto.

Kinerja prapenjualan Bumi Serpong juga memiliki rekam jejak yang cukup bagus. Pasalnya, apabila penjualan rumah tengah lesu, perseroan dapat menggenjot penjualan lahan untuk keperluan korporasi besar.

Sepanjang 2017, harga saham BSDE cenderung menurun. Per 11 Desember 2017, harga saham BSDE tercatat Rp1.585 per saham, anjlok 14 persen dari harga saham 5 Januari 2017 senilai Rp1.845 per saham.

Berbanding terbalik dengan pergerakan saham, kinerja pendapatan perseroan pada kuartal III-2017 justru melesat hingga 37 persen menjadi Rp5,82 triliun dari periode yang sama tahun lalu.

Pendapatan BSDE didorong dari penjualan tanah dan bangunan yang naik 42 persen menjadi Rp4,24 triliun, dan penjualan tanah dan strata title sebesar Rp590,8 miliar, naik 74 persen. Adapun, laba bersih yang diraup mencapai Rp2,45 triliun, tumbuh 88 persen.

Selain Ciputra dan Bumi Serpong Damai, emiten properti PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR) juga relatif patut untuk dikoleksi investor. Selain land bank yang relatif luas, pergerakan saham LPKR juga bakal dipengaruhi dari proyek Meikarta di Kabupaten Bekasi, Jawa Barat.

“Proyek Meikarta akan menempati posisi strategi dalam pergerakan saham LPKR. Apabila isu perizinan tuntas, tidak menutup kemungkinan sahamnya ikut terkerek. Selain itu, harga saham LPKR juga masih murah,” tutur Alfred.

Sepanjang 2017, tren pergerakan saham LPKR cenderung menurun. Pada 11 Desember 2017, harga LPKR berada di level Rp570 per saham, turun 27 persen dari harga saham per 5 Januari 2017 sebesar Rp780 per saham.

Tren penurunan harga saham LPKR juga sejalan dengan kinerja pendapatan perseroan yang menurun. Pada kuartal II-2017, Lippo meraup pendapatan Rp4,93 triliun, turun 3,33 persen dari periode yang sama tahun lalu.

Bagi investor jangka panjang, emiten propertilayak untuk dikoleksi. Apalagi, harga saham emiten properti juga dipercaya sudah menyentuh titik terendah. Selain itu, adanya keyakinan proyeksi industri properti pada tahun-tahun berikutnya juga cukup positif setelah didera kelesuan beberapa tahun terakhir.

Bagi investor yang ingin meraup keuntungan dalam jangka pendek seperti Edward tentunya emiten properti tidak cukup menarik. Mungkin hanya emiten-emiten tertentu saja seperti BSDE, CTRA atau LPKR yang bisa dikoleksi. Keputusan tetap di tangan Anda.
Baca juga artikel terkait PROPERTI atau tulisan menarik lainnya Ringkang Gumiwang