Bom Waktu Kasus Apartemen di Jakarta: HGB di Atas Tanah Negara

Pengembang properti apartemen kerap mengecoh konsumen. Informasi soal apartemen dibangun di atas lahan milik negara disembunyikan rapi. Pengembang juga pelit membuka dokumen izin mendirikan bangunan (IMB, sertifikat laik fungsi (SLF), hingga pertelaan apartemen.

Hal itu dibenarkan oleh Meli Budiastuti dari Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Perumahan DKI Jakarta. Menurutnya, konsumen seringkali tak disuguhi informasi yang lengkap soal hak guna bangunan apartemen di atas tanah milik orang lain--alias hak pengelolaan lahan (HPL).

"Sepenuhnya ketidakjujuran dari pelaku pembangunan. Dia harus sampaikan [kepada konsumen] bahwa apartemen di atas HPL," kata Meli, yang menyebut modus itu sebagai jurus marketing pengembang merugikan konsumen.

Padahal, jika tanah berstatus HPL, konsumen hanya berhak menghuni selama 30 tahun dan dapat memperpanjang 20 tahun, dengan rekomendasi persetujuan pengembang. Puncak masalahnya, hak guna bangunan konsumen akan hilang apabila pengembang tidak menyetujui perpanjangan.

Salah satu contohnya Mediterania Palace Residence di Kemayoran, Jakarta Timur. Apartemen milik developer properti Agung Podomoro Group itu dibangun di atas tanah milik Kementerian Sekretariat Negara, yang akan masa HPL-nya habis pada 2022. 

Masalahnya, para konsumen baru mengetahuinya setelah membeli dan mencari tahu sendiri. Modus pengembang demi menarik pembeli adalah menyamarkan informasi dengan istilah asing “strata title”. 

Triana Salim, ketua Forum Pengembangan Perumahan dan Perhimpunan Satuan Rumah Susun (FP3SRS), menjelaskan bahwa "strata title" tak ada dalam Undang-Undang Rumah Susun.

"Dalam transaksi itu jarang informasi [HGB di atas HPL], hampir tidak pernah menjelaskan status tanah. Surat izin saja terkadang belum punya," kata Triana kepada Tirto, akhir pekan lalu.

Masalahnya bisa menumpuk di masa mendatang. Perlindungan hukum pemegang hak atas suatu bidang tanah dipangkas. Status tanah HPL cuma mendapatkan sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG Sarusun). Dampaknya, nilai bangunan lebih murah dibandingkan sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun).

Dadang Rukmana, sekretaris Dirjen Perumahan Kementerian PUPR, berujar kebanyakan konsumen apartemen HGB di atas HPL tak paham risiko jangka panjang. Mereka tak begitu paham perbedaan antara SHM Sarusun dan SKBG Sarusun.

SHM Sarusun, kata Rukmana, dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan. Sementara SKBG Sarusun yang diperoleh dari HPL bisa dijaminkan utang tapi dengan fidusia.

"Level SHM Sarusun di atas SKBG," kata Dadang kepada Tirto, awal Maret 2019.

Saat dikonfirmasi, Agung Podomoro Group maupun PT Agung Podomoro Land mengklaim selalu terbuka kepada konsumen soal status tanah. Khusunya soal apartemen yang dibangun di Kemayoran, statusnya HGB di atas HPL. Hal itu diungkapkan sekretaris korporasi PT Agung Podomoro Land Justini Omas.

"Kalau tanahnya HGB di atas HPL sudah dikasih tahu dari awal," kata Justini kepad Tirto, pekan lalu.

Kemayoran adalah salah satu daerah yang dikepung pembangunan apartemen di atas tanah negara. Usai Bandara Internasional Kemayoran resmi ditutup 35 tahun silam, wilayah itu disulap menjadi kawasan hunian vertikal. Beberapa di antaranya, selain Apartemen Mediterania Palace Residences, ialah Mediterania Boulevard Residences, Menara Jakarta, Springhill Golf Residences, dan Maple Park Golf View.

Agung Podomoro Group, dari data yang kami olah, memiliki 43 dari 234 apartemen dan rusun yang tersebar di DKI Jakarta. Mereka penguasa terbesar dibandingkan developer lain seperti Agung Sedayu Group, Sinar Mas Land atau Pikko Group. Kebanyakan dari mereka memanfaatkan hak pengelolaan lahan.

Ribut-ribut Berumur Panjang Sebelum 2024

Jika masa kedaluwarsa itu tiba, siapa yang akan memperpanjang HGB? Siapa yang menanggung biaya perpanjangannya? Jika perpanjangan ditolak, apa dampaknya bagi penghuni apartemen?

Pelbagai pertanyaan itu sudah dipikirkan oleh Bambang Setiawan, sekjen Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (Aperssi), sejak empat tahun silam. 

Kasus pertama yang terungkap adalah Mangga Dua Court, yang dibangun di atas tanah milik Pemprov DKI Jakarta. Sebagian penghuninya baru tahu hal itu setelah 16 tahun apartemen dibangun.

"Pembangunannya [MDC] 1992 dan ributnya 2008 pada saat diperpanjang,” kata Bambang. “Kasus (lainnya) bentar lagi di Kemayoran.”

Untuk memutuskan perpanjangan, menurut Bambang, bukan hanya harus melibatkan gubernur, tapi harus dibahas di DPR dan Kemenkeu sebab tanah itu aset negara. 

Redaksi Tirto memperoleh salinan akta Mangga Dua Court yang dibuat notaris Winarti Lukman tertanggal 6 Juni 1984. Isinya, perjanjian kerja sama antara Gubernur DKI Jakarta Soeprapto dan Direktur Utama PT Duta Pertiwi Rachmat Sumengkar.

Semua itu telah mendapatkan restu Eka Tjipta Widjaja, pendiri Sinar Mas. Poinnya, PT Duta Pertiwi diberikan kompensasi HGB selama 20 tahun di atas tanah HPL seluas 30 hektare.

Para penghuni Mangga Dua Court menuding pengembang melakukan penipuan terhadap konsumen. Fifi Tanang, pemilik unit apartemen, dan Tjandra Widjaja menggugatnya ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada 7 Juni 2007.

Gugatan mereka dimenangkan majelis hakim pada 14 April 2018. PT Duta Pertiwi terbukti bersalah dan melanggar hukum. Tergugat diharuskan membayar biaya rekomendasi perpanjangan status tanah ke Pemprov DKI Jakarta sekitar Rp4,5 miliar.

“Di PN Jakarta Pusat, kami menang tapi banding. Kasasi dan PK, kami kalah. Di PN, hakim menulis Duta Pertiwi penipu. Ini hukum di Indonesia bisa dibeli. Yang menipu bisa menang, yang benar yang kalah,” keluh Fifi.

Akibat dari putusan itu, penghuni merugi. Mereka menanggung biaya perpanjangan yang disetorkan kepada kas negara Rp4,3 miliar. Padahal, jika status tanah itu HGB murni, penghuni hanya dikenakan biaya Rp289 juta.

Dampak lain: PT Duta Pertiwi berusaha menguasai ruang dan fasilitas bersama milik penghuni. Di antaranya ruang fitness, serba guna, posko sekuriti timur dan barat, sebagian ruang lobi barat dan timur, serta kantor sekretariat perhimpunan penghuni.

Harusnya hak kelola dan hak guna itu diserahkan oleh PT Duta Pertiwi kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS).

“Fisiknya [berbagai fasilitas bersama itu] kami kuasai, tapi sertifikatnya mereka pegang,” kata Fifi. “Sampai sekarang, enggak bisa dimaanfaatkan. Ini puluhan tahun kosong.”

Kepala Perwakilan Ombudsman Jakarta Raya Teguh Nugroho mengatakan permasalahan rusun yang dibangun BUMN diklaim lebih mudah diselesaikan. Tentu jika dibandingkan rusun yang dibangun pengembang swasta.

"Ke depan, potensi konflik sangat besar karena apartemen dikuasai swasta. Ini potensi akan meledak lima tahun mendatang," kata Teguh saat ditemui Tirto di kantornya, Jakarta, pekan lalu.

Terjerumus Masalah Perpanjangan

Ketua Umum Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (Aperssi) Ibnu Tadji berkata tanah negara bisa diberikan hak pengelolaan lahan kepada BUMD maupun BUMN. Namun, perusahaan swasta bisa membangun dan mengelola jika mengajukan kerja sama.

Syarat wajibnya, semua harus bertindak transparan kepada konsumen. Informasi HGB di atas HPL akan memberi kesempatan konsumen untuk menimbang untung-rugi bertransaksi properti.

“Jika status risiko HGB di atas HPL tidak dijelaskan secara detail oleh developer besar, kemungkinan konsumen dirugikan,” kata Ibnu kepada Tirto, pekan lalu.

Pertama, bila pemegang HPL tidak memberi persetujuan perpanjangan dan tidak ada perjanjian pergantian, maka konsumen dirugikan karena bangunan bisa dihancurkan dan dibangun kembali. Kedua, nilai aset unit apartemen berisiko turun karena suatu saat si pemilik unit bisa kehilangan hak atas tanah.

“Apartemen Mangga Dua Court, Rusun Klender, dan Tanah Abang ... status alas hak atas tanahnya HGB di atas HPL sejak awal tidak dijelaskan secara rinci dalam perjanjian jual beli,” kata Ibnu.

“Kasus di atas masuk dalam persoalan hukum yang rumit, menyita waktu, tenaga dan mahal ongkos perkaranya,” imbuhnya.

=====

Wan Ulfa Nur Zuhra membantu laporan ini lewat visualisasi data apartemen dan rusun DKI Jakarta.
Baca juga artikel terkait APARTEMEN JAKARTA atau tulisan menarik lainnya Reja Hidayat